Повышаем финансовую грамотность.
| 13.07.2023 |
Ипотеку на покупку жилья в России можно взять по экстремально низким ставкам от 0,1% годовых. Такие условия предлагают некоторые застройщики вместе с банками. Разбираемся, выгодно ли покупать квартиру в ипотеку по таким ставкам, и какие подводные камни скрываются за низкими процентами.
Низкие ставки по ипотеке получаются в двух случаях:
- если кредит субсидируется одновременно и государством, и застройщиком
Например, обычную рыночную ипотеку на новостройки сегодня можно взять по ставке от 10,4–11% годовых. Но государство предлагает гражданам льготные программы кредитования по ставкам ниже рыночных. Например, по программе «Семейная ипотека» кредит можно взять под 6% годовых. Разницу между рыночной и льготной ставкой государство компенсирует банку.
Но даже ипотека с господдержкой многим людям оказывается недоступна из-за высоких цен на жилье. Тогда, чтобы подтолкнуть спрос и сохранить доходность, застройщики, как и государство, предлагают банку выплачивать часть процента за клиента. Например, по льготной «Семейной ипотеке» от государства под 6% застройщик может компенсировать банку 5,9% годовых. Так и выходит, что заемщику останется выплачивать кредит только по ставке 0,1%.
- если кредит субсидирует застройщик самостоятельно:
Под условия льготных программ от государства подходят не все заемщики. Поэтому почти все крупные застройщики стали предлагать программы, в которых они самостоятельно компенсируют банку разницу между рыночной и льготной ставкой. Государство в таких программах не участвует, и ставка может быть чуть выше – от 2%.
В чем особенность дешевой ипотеки?
Начнем с плюсов:
- ставка по кредиту 0,1-1% реальна. Ее действительно можно получить, если соблюдены все требования застройщика и банка;
- ежемесячные платежи ниже, а переплата по процентам минимальна;
- чем ниже процент, тем доступнее кредит. По минимальным ставкам кредит могут оформить люди, доход которых не позволяет рассчитывать даже на ипотеку с господдержкой.
Предложение, на первый взгляд, выгодное. Плюсов оказалось достаточно, чтобы «дешевая ипотека от застройщика» быстро обрела популярность среди заемщиков, но теперь про минусы:
- цена на квартиру возрастает
Жилье в ипотеку по минимальным ставкам может стоить существенно дороже. Так, экстремально низкий процент 0,01% годовых достигается за счет увеличения стоимости покупаемого жилья на 20-30%. Таким образом застройщики закладывают в стоимость квартир свои расходы на компенсацию ставки банкам.
Поэтому перед подписанием договора с привлечением кредита по минимальной ставке лучше сверить, сколько стоит квадратный метр в аналогичной квартире, но продающейся по рыночным условиям или с госучастием. Так вы сможете понять процент переплаты и оценить ликвидность жилья в будущем.
- ставка на ограниченный период времени
Не всегда низкая ставка действует на протяжении всего периода кредитования. Часто у пониженного процента есть ограничения по времени. Классические сроки ограничения – от года до трех лет. После этого, если кредит не закрыть, заемщику придется платить ипотеку по рыночной ставке или по ставке льготной ипотеки, если кредит с госучастием. В данном случае лучше рассчитывать свои силы сразу с учётом максимальной ставки, прописанной в договоре с банком.
- неликвидные квартиры и ограниченное предложение
Застройщики могут предлагать скидки на не самые удачные проекты или не самые ликвидные квартиры, которые сложно продать по обычным условиям. Это могут быть квартиры на первых и последних этажах, с нестандартной или неудачной планировкой «окна в окна» или с непомерно «вытянутыми» комнатами и коридорами. Также непопулярны у покупателей квартиры с непривлекательными видовыми характеристиками, например на трассу, промзону. Темные квартиры с недостаточной инсоляцией и окнами на север также относятся к низколиквидным. Вероятность того, что в будущем такая квартиры вырастет в цене, крайне мала.
Так или иначе, оформляя кредит по ставке существенно ниже рыночной, взвесьте все «за» и «против», рассчитайте свои силы, изучите текущие рыночные предложения и цены на жилье в вашем городе. Не торопитесь оформлять кредит только из-за низких ставок – предложение, прежде всего должно быть выгодно для вас. Помните, что застройщики никогда не работают в убыток и не занимаются благотворительностью. Они всегда будут «закладывать» свои расходы в условия продажи жилья.